Став сдача недвижимости

Если вы решили сдать квартиру в аренду или продать недвижимость‚ важно заранее понять‚ какие налоги придётся уплатить и как законно сократить сумму платежей. Ниже, подробная инструкция для физлиц‚ ИП и арендаторов-юрлиц.

Сдача жилья: кто и сколько платит

Физическое лицо (не ИП)

• Ставка НДФЛ: 13 %‚ 15 %‚ 22 % — зависит от размера совокупного годового дохода.
• Кто исчисляет и платит: сам собственник до 1 июля следующего года через декларацию 3-НДФЛ.
• Можно уменьшить: применить профессиональный вычет (подтверждённые расходы на ремонт‚ коммуналку‚ ипотечные проценты).

ИП на упрощёнке (УСН «доходы»)

• 6 % от выручки (или 8 %‚ если выручка > 300 млн ₽ в год).
• Нужно выставлять онлайн-кассовые чеки.
• Взносы в ПФР и ФФОМС считаются расходами‚ снижающими налог.

Самозанятый (режим «НПД»)

• Ставка: 4 % при сдаче гражданам‚ 6 % — при сдаче компаниям/ИП.
• Без отчётности: вся отчётность в приложении «Мой налог».
• Лимит: до 2‚4 млн ₽ в год.

Квартира сдаётся юрлицу или ИП-арендатору

Арендатор становится налоговым агентом‚ сам удержит НДФЛ 13 % или 15 % и перечислит в бюджет. Вам приходит «чистая» сумма.

Продажа недвижимости: как рассчитать НДФЛ

Когда не надо платить налог

1. Минимальный срок владения:
   • 3 года — если квартира получена по наследству‚ приватизации‚ дарению от близких‚ или это единственное жильё.
   • 5 лет — во всех остальных случаях (куплена после ).
2. Иначе доход облагается налогом.

Как рассчитать

Формула:

НДФЛ = (доход от продажи – вычет) × ставка

• Ставки: 13 % (доход до 2‚4 млн ₽)‚ 15 % (сверх 2‚4 млн ₽).
• Два варианта вычета:
  1. Фиксированный вычет: 1 000 000 ₽;
  2. Расходный вычет: подтверждённые расходы на покупку‚ ремонт‚ ипотечные проценты.

Пример 1: применяем расходный вычет

Петров продал квартиру за 5 000 000 ₽‚ купил за 4 500 000 ₽.
Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 ₽.
НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.

Пример 2: применяем фиксированный вычет

Иванова продала долю за 3 000 000 ₽‚ документов о расходах нет.
Налогооблагаемая база: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽.
НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.

Пошаговая инструкция по уплате налога

При сдаче в аренду (физлицо)

1. До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Заполнить раздел «Доходы от аренды» и указать применяемый вычет.
3. До 15 июля 2027 года оплатить начисленный НДФЛ.

При продаже квартиры

1. До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ.
2. Приложить: ДКП‚ платёжки‚ квитанции на ремонт‚ справку из ЕГРН.
3. Оплатить налог до 15 июля.
4. Возможна онлайн-оплата через приложение Т-Банка или «ФНС-онлайн».

Как законно снизить налог

• Смена налогового режима: переход на УСН или НПД для сдачи в аренду.
• Взаимозачёт: если в этом же году купили жильё‚ можно зачесть имущественный вычет при покупке (максимум 260 000 ₽) против НДФЛ от продажи.
• Учёт расходов: при продаже храните все чеки за ремонт‚ ипотечные проценты‚ платежи нотариусам.
• Разделение долей: при продаже долей несколькими собственниками каждый получает вычет 1 млн ₽.

Чек-лист: что проверить перед отчётностью 2026

Ответы на популярные вопросы